Územná dokumentácia komplexne rieši priestorové usporiadanie a funkčné využívanie územia, zosúlaďuje záujmy a činnosti ovplyvňujúce územný rozvoj, životné prostredie a ekologickú stabilitu a ustanovuje regulatívy priestorového usporiadania a funkčného využívania územia. Jednoduchšie povedané – ide o zákonným spôsobom vypracovaný odborný plán určujúci, kde čo môže stáť a kde sa čo môže robiť.
Územná dokumentácia sa vypracováva na viacerých stupňoch – od celoštátnej úrovne v podobe Koncepcie územného rozvoja Slovenska, až po podrobné územné plány zón, ktoré sa dotýkajú častí miest a obcí.
Ako bežný občan sa najčastejšie stretnete s územným plánom obce. Mala by ho mať vypracovaný každá obec, ktorá má viac ako 2000 obyvateľov. Územný plán obce plní dôležité funkcie – určuje zastavané územie obce, vymedzuje prípustné a zakázané funkčné využívanie plôch, vymedzuje plochy pre verejnoprospešné stavby, určuje regulatívy pre starostlivosť o životné prostredie a pod.
Územný plán teda môže stanoviť, že v časti obce bude v budúcnosti zriadený park, alebo môže pre konkrétne územie stanoviť podiel zelene, ktorý musí byť zachovaný pri výstavbe. Rovnako môže určiť, aké činnosti môžu byť v konkrétnej časti obce vykonávané, aký charakter môže mať výstavba, a či je vôbec v danom území prípustná.
Územný plán obstaráva a schvaľuje obec, resp. obecné zastupiteľstvo. Vyhlasuje sa vo forme všeobecne záväzného nariadenia obce. Samotný plán vypracúvajú odborníci v oblasti územného plánovania na základe stanovených noriem a podkladov, nejde teda o náhodnú činnosť.
Pri vypracovaní územného plánu sú rešpektované individuálne záujmy jednotlivých vlastníkov pozemkov, no dôležitý je predovšetkým verejný záujem. Práve tu nastáva zásadný problém – územné plány totiž posudzujú vývoj územia vo všeobecnom hľadisku a nie vždy berú do úvahy existujúce hranice pozemkov či vlastnícke vzťahy. Veľmi ľahko sa tak môže stať, že vaše záujmy nebudú v súlade s územným plánom.
Schválený územný plán je pre vlastníka pozemku záväzný. Ako v iných prípadoch, i tu platí, že obmedzenie vlastníckeho práva je možné len v nevyhnutnej miere a na základe zákona, pričom výkon vlastníckeho práva nesmie poškodzovať ľudské zdravie, prírodu, kultúrne pamiatky a životné prostredie nad mieru ustanovenú zákonom.
Avšak ani obmedzenia vyplývajúce z územného plánu nie sú bez hraníc. Vlastnícke právo môže byť obmedzené len vo verejnom záujme a len v nevyhnutnom rozsahu. Obec teda nemôže prijať územný plán a konkrétne opatrenia bez toho, aby boli dôvodné, vo verejnom záujme a aby obmedzenia vyplývajúce pre konkrétne osoby boli odôvodnené sledovaným cieľom.
Obmedzenia vyplývajúce z územného plánu nie sú bez hraníc.
Ako teda riešiť situáciu, keď je územný plán v rozpore s vašimi záujmami?
V prvom rade je nutné sledovať, čo sa v obci alebo meste deje. Príprava územného plánu je časovo náročný proces, občania tak majú dostatok času, aby sa o jeho pripravovaných zmenách dozvedeli. Navyše, obec je povinná oznámiť verejnosti návrh územného plánu spôsobom v mieste obvyklým – zväčša teda na úradnej tabuli. Následne plynie 30 dňová lehota na podanie pripomienok k návrhu.
Ak už je územný plán schválený, najmä v menších obciach je možné požiadať o jeho zmenu. Na zmenu územného plánu konkrétnym spôsobom však nie je právny nárok, vašej požiadavke teda nemusí byť vyhovené. Obec súčasne môže požadovať úhradu nákladov spojených s takouto zmenou, keďže obstaranie územného plánu nie je lacná záležitosť.
Pokiaľ vám obec nevyjde v ústrety, alebo ak ide o mesto, kde je pre zohľadnenie individuálnych požiadaviek menší priestor, a ak územný pán nerešpektuje zásadu primeranosti, minimalizácie zásahu do vlastníckeho práva a nesleduje verejný záujem, môžete sa obrátiť na prokuratúru s podnetom, aby bol podaný protest. Rovnaký postup je možné uplatniť aj v prípade, ak nebol dodržaný zákonný postup na prijatie územného plánu. Do úvahy taktiež pripadajú inštitúty obrany pred Ústavným súdom, tie sú však z pohľadu ich praktickej aplikácie menej dostupné. Ak sa preukáže, že obec pochybila a postupovala v rozpore so zákonom, nie je vylúčená ani náhrada škody.
O čosi ďalej je súdna prax v Českej republike. Najvyšší správny súd síce konštatoval, že územným plánom je možné obmedziť vlastníka nehnuteľnosti nad mieru obvyklú pomerom, avšak také obmedzenie musí vychádzať z princípu proporcionality a musí byť vykonané len v nevyhnutnej miere. V opačnom prípade nemožno územný plán považovať za súladný so zákonom a dotknuté osoby sa môžu domáhať jeho zrušenia. Zaujímavé je taktiež rozhodnutie Najvyššieho správneho súdu ČR, ktorým bol zrušený územný plán obce z dôvodu nezrozumiteľnosti.
Zákonný zásah do vlastníckeho práva formou územného plánu je vlastník povinný strpieť. Územný plán však nemôže do vlastníckeho práva zasiahnuť spôsobom, ktorý je v rozpore s ochranou vlastníctva garantovanou ústavou.