Špecifiká výpovede zmluvy o nájme bytu

Charakteristickým znakom nájmu bytu je, že je chráneným nájmom. Tým sa odlišuje od všetkých ostatných nájmov, ktoré sú síce tiež chránené, avšak nie v takom zmysle ako nájom bytu. Ak nedôjde k dohode medzi zmluvnými stranami, možno ho vypovedať len z dôvodov ustanovených v zákone. Na otázku, aké to sú, Vám odpovieme v dnešnom článku.

Nájom bytu je oproti iným typom nájmov významnejšie chránený, nakoľko uspokojuje základnú potrebu bývania. Preto ho možno skončiť iba za podmienok ustanovených v zákone.

Prenajímateľ môže dať nájomcovi výpoveď výlučne z dôvodov ustanovených v § 711, ods. 1 Občianskeho zákonníka. Ide o prípady, ak prenajímateľ potrebuje byt pre seba alebo svoje blízke osoby, alebo ak nájomca alebo jeho člen domácnosti hrubo poškodzuje prenajatý byt či spoločné priestory, alebo ak nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za viac ako tri mesiace, alebo ak využíva byt bez súhlasu prenajímateľa na iné účely ako na bývanie, atď. V prípade služobného bytu môže byť daná výpoveď aj vtedy, ak nájomca prestal vykonávať prácu, na ktorú je nájom služobného bytu viazaný. Nájomca môže dať výpoveď aj bez udania dôvodu.

Či dal výpoveď prenajímateľ alebo nájomca, platí, že nájom bytu sa skončí uplynutím trojmesačnej výpovednej lehoty. Prenajímateľ môže nájomcovi písomne určiť aj dlhšiu výpovednú lehotu, nie však kratšiu.

Ak sa dohodli iné dôvody výpovede nájmu bytu, zmluva je v tejto časti neplatná. Neplatná by bola aj výpoveď prenajímateľa, ktorý by zmluvu vypovedal z iného ako zákonného dôvodu.

Je vhodné dať si pozor aj na to, či je dôvod výpovede skutkovo nezameniteľne vymedzený. V opačnom prípade je výpoveď neplatná. Vo výpovedi musia byť presne špecifikované skutočnosti, v ktorých spočíva zákonný dôvod výpovede. Chýbajúce skutkové vymedzenie výpovedného dôvodu nemožno napraviť ani dodatočným doplnením údajov, pretože dôvod výpovede nemožno dodatočne meniť.

Špecifická situácia nastáva, ak prenajímateľ dal nájomcovi výpoveď z dôvodu, že nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu, a nájomca preukáže, že ku dňu doručenia výpovede bol z objektívnych dôvodov v hmotnej núdzi. V takom prípade sa výpovedná lehota predlžuje o tzv. ochrannú lehotu šesť mesiacov. Spolu teda výpovedná lehota v takomto prípade trvá trištvrte roka.

Nájom bytu je chránený.

Ak sa nájomcovi podarí zaplatiť dlžné nájomné pred uplynutím ochrannej lehoty, alebo ak uzatvorí s prenajímateľom písomnú dohodu o spôsobe jeho úhrady, má sa za to, že dôvod výpovede nájmu bytu zanikol a k skončeniu nájmu nedôjde.

Ak si myslíte, že prenajímateľ s vami skončil nájom bytu neplatne, môžete neplatnosť napadnúť na príslušnom súde do troch mesiacov odo dňa doručenia výpovede. Zmeškaním lehoty právo na určenie neplatnosti výpovede zanikne.

Ochrana nájomcu spočíva i v tom, že má v určitých prípadoch právo na tzv. bytovú náhradu. Bytovou náhradou sa myslí náhradný byt, náhradné ubytovanie alebo prístrešie. Uvedené znamená, že prenajímateľ, prípadne obec, má vo vybraných prípadoch vypovedania nájmu bytu povinnosť zabezpečiť nájomcovi náhradné bývanie. Tým sa však nerozumie reálne poskytnutie náhradného bytu, ale len predloženie písomného vyhlásenia osoby, ktorá poskytne náhradný byt alebo náhradné ubytovanie, o tom, že uzavrie zmluvu o nájme alebo podnájme bytu s osobou, ktorá má vypratať byt.

Upozorňujeme, že nájomca, ktorému vzniklo právo na bytovú náhradu, musí uzavrieť zmluvu o bytovej náhrade do 30 dní od doručenia písomného vyhlásenia o zabezpečení bytovej náhrady, v opačnom prípade jeho nárok na bytovú náhradu zanikne.

Občiansky zákonník v § 712a presne špecifikuje, v ktorých prípadoch výpovede nájmu bytu nájomcovi patrí bytová náhrada. Vzhľadom na rozsah týchto dôvodov uvádzame príkladmo len niektoré z nich - napr. ak bola daná výpoveď z dôvodu, že prenajímateľ potrebuje byt pre seba alebo pre svoje blízke osoby, alebo je potrebné z dôvodu verejného záujmu s bytom alebo s domom naložiť tak, že byt nemožno užívať, alebo ak nájomca prestal spĺňať predpoklady užívania bytu osobitného určenia, a pod.

Aj keď je nájom bytu chránený, nájomca nesmie zabúdať, že zákon mu neukladá len práva a nároky, ale i povinnosti, ktoré musí plniť. Ich znalosťou sa môžu vyhnúť prípadným budúcim sporom s prenajímateľom, predmetom ktorých by boli nedôvodne uplatňované nároky nájomcu, ktoré mu podľa zákona nepatria.