Spoločná cesta – spoločný problém?

V minulosti bývala otázka výstavby miestnych komunikácií doménou orgánov miestnej samosprávy. S pribúdaním súkromných developerských projektov sa však vyriešenie prístupu k nehnuteľnostiam presúva stále viac do súkromnej sféry. Aké sú možné riešenia z právneho pohľadu a čo hovorí zákon?

Väčšina miestnych komunikácií patrí obciam a je možné užívať ich ako verejný majetok. Obec zabezpečuje ich správu a údržbu zo svojho rozpočtu. Objavujú sa aj prípady, keď je vlastníctvo nevysporiadané, ale to je skôr samostatná téma. V tomto článku sa zameriame na situácie, kedy potreba spoločnej komunikácie vzniká pri individuálnej bytovej výstavbe.

Obvykle túto otázku rieši developer pri rozparcelovaní územia. Pre komunikáciu sa vytýči samostatná parcela. Otázka je, ako usporiadať právne vzťahy k nej? Najideálnejšie riešenie je dohodnúť sa s obcou, v ktorej sa výstavba realizuje, aby cestu spoločne s pozemkom nadobudla do vlastníctva a zabezpečovala jej správu a údržbu. Obci však takáto povinnosť zo zákona nevyplýva.

Ďalším riešením je, že si pozemky a cestu ponechá vo vlastníctve developer. Z pohľadu developera nejde o pragmatický krok. Aby mohli vlastníci nehnuteľností v IBV s právnou istotou cestu užívať, mali by k nej mať zriadené vecné bremená. Developerovi teda ostáva vo vlastníctve pozemok, ktorý mu neprináša žiadny osoh, navyše je zaťažený právami tretích osôb a je s ním spojená povinnosť platiť daň z nehnuteľností. Developer by mohol riešiť otázku užívania cesty nájmom, t.j. užívanie cesty spoplatniť, nemyslíme si však, že by tento model bol zo strany individuálnych vlastníkov akceptovaný a že by pridal na atraktivite projektu. Navyše, do budúcnosti by mohli vzniknúť problémy súvisiace s údržbou a správou cesty, pretože vlastníci nie sú oprávnení zasahovať do vlastníctva developera.

Najčastejšie používaným modelom je miestnu komunikáciu rozpredať v rovnakých podieloch vlastníkom individuálnych nehnuteľností. V takom prípade vznikne podielové spoluvlastníctvo. Práva a povinnosti podielových spoluvlastníkov sú v Občianskom zákonníku riešené veľmi stručne. Platí, že podiel vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci. O bežnom hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov. Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa väčšina alebo dohoda nedosiahne, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek spoluvlastníka súd. Dôležité je všimnúť si, že zákon nepojednáva len o právach (t.j. o možnosti cestu užívať), ale aj o povinnostiach (t.j. o povinnosti podieľať sa na údržbe a nákladoch).

Spoluvlastníctvo cesty má svoje úskalia!

Polemiku môže vyvolať skutočnosť, že nie každý využíva cestu rovnakou mierou. Niekto jazdí po ceste len 5 metrov, iný prejde 20 metrov. Prečo by teda obaja mali platiť za údržbu rovnako? Táto otázka má určitú logiku. Spoluvlastníkom nič nebráni, aby sa dohodli na inom znášaní povinností súvisiacich s nákladmi vynaloženými na vec, než ako vyplýva z ich podielov. V praxi však môže byť efektívna a rýchla vynútiteľnosť tejto dohody problematická. Nie je ani neobvyklé, že k dohode vôbec nedôjde, pretože každý má inú predstavu, akou mierou by sa mal na povinnostiach podieľať.

Otázka rozdielneho rozsahu užívania komunikácie sa dá riešiť aj rozdielnym rozvrhnutím spoluvlastníckych podielov. Netreba zabudnúť, že spoluvlastníci s väčšími podielmi sa budú nielen väčšou mierou podieľať na nákladoch, ale budú mať aj väčšie hlasovacie právo.

Ďalším problémom spoluvlastníctva cesty je prípad prevodu podielu. Pokiaľ sa rozhodnete predať svoju nehnuteľnosť v IBV, logicky s ňou musíte prevádzať aj podiel v ceste. V takom prípade majú ostatní podieloví spoluvlastníci zákonné predkupné právo. Každého zo spoluvlastníkov by ste preto mali vyzvať s ponukou na odkúpenie podielu v ceste. Ak niektorý svoje právo využije, môže to viesť k nelogickému záveru, že o podiel v ceste „prídete“. Poznamenávame, že ak spoluvlastníkov nevyzvete, kúpna zmluva nebude hneď neplatná. Dotknutí spoluvlastníci sa môžu neplatnosti domáhať na súde v lehote do troch rokov. Riešenie, v rámci ktorého sa spoluvlastníci dohodnú vopred, že si predkupné právo nebudú voči sebe uplatňovať, je podľa nás možné spochybniť ako neplatné.

Vyhnúť sa spoluvlastníctvu je možné zriadením tretieho subjektu, ktorý by cestu vlastnil a spravoval. Ani toto riešenie však nie je bez problémov a vyžaduje určitú dávku konsenzu vlastníkov.

Keďže zákon problematiku spoločných ciest špecificky neupravuje, v každom prípade bude efektívne riešenie záležať najmä na dohode a racionalite dotknutých subjektov.