Pri kúpe každej nehnuteľnosti je prvoradou úlohou záujemcu o kúpu preveriť jej právny stav podľa zápisu v katastri nehnuteľností. Vďaka elektronizácii v oblasti štátnej správy je možné tento krok vykonať jednoduchou návštevou webovej stránky www.katasterportal.sk. Pre čitateľov, ktorí sa s výpisom z listu vlastníctva ešte nestretli, poskytujeme nasledovný jednoduchý návod.
Výpis sa člení na tri časti označené písmenami „A“, „B“ a „C“. V časti „A“ sa uvádzajú údaje o majetkovej podstate, t.j. o nehnuteľnosti, ktorej sa zápis týka. V časti „B“ sú uvedené údaje o vlastníkovi a v časti „C“ údaje o ťarchách. V prípade bytov je táto štruktúra mierne modifikovaná. V časti „A“ sa uvádza údaj o dome, v ktorom sa byt nachádza, prípadne zastavanom pozemku, v časti „B“ údaje o konkrétnom byte spoločne s údajmi o vlastníkovi.
Z pohľadu kúpy bytu je dôležité zamerať sa na skutočnosť, či osoba, ktorá vystupuje ako predávajúci, je skutočne vlastníkom bytu, od nevlastníka totiž nemožno vlastnícke právo nadobudnúť. Okrem overenia údajov vlastníka odporúčame preveriť aj údaj o tzv. „titule nadobudnutia“. Ide o označenie právnej skutočnosti, na základe ktorej predávajúci byt nadobudol. Zväčša pôjde o zmluvu o prevode vlastníctva bytu, darovaciu zmluvu alebo o potvrdenie o nadobudnutí dedičstva. Iný údaj nemusí nevyhnutne predstavovať problém, pokiaľ však vo vás údaj o titule nadobudnutia vyvolá pochybnosti, alebo mu nebudete rozumieť, odporúčame obrátiť sa na odborníka.
Vzhľadom na prevenciu prípadných komplikácií je najpodstatnejšia časť „C“, kde sú uvedené údaje o ťarchách. Ide o práva tretích osôb k bytu, najčastejšie záložné práva či vecné bremená. Každé z týchto práv predstavuje vo vzťahu k vlastníckemu právu riziko alebo obmedzenie, ideálnym cieľom je preto nadobudnúť byt nezaťažený právami tretích osôb.
Medzi najbežnejšie ťarchy, ktoré na byte môžu viaznuť, patrí záložné právo. Ide o celkom logický záver, nakoľko väčšina bytov je aktuálne financovaná prostredníctvom hypotekárnych úverov a tie sú neodmysliteľne spojené so zriadením záložného práva ku kupovanej nehnuteľnosti. Kupujúci si musí uvedomiť, že záložné právo vo všeobecnosti prechádza na nadobúdateľa nehnuteľnosti. Ak sa pri prevode vlastníctva bytu nevyrieši výmaz záložného práva, môže sa stať, že záložný veriteľ za splnenia zákonných podmienok pristúpi k výkonu záložného práva a byt predá, a to napriek skutočnosti, že vlastníkom bytu už bude kupujúci.
O výmaze záložného práva je vždy potrebné rokovať aj so záložným veriteľom. Na úspešný výmaz záložného práva je potrebný najmä súhlas záložného veriteľa, prípadne potvrdenie o zániku pohľadávky zabezpečenej záložným právom. Konkrétne riešenie podmienok, za ktorých záložný veriteľ vydá súhlas s výmazom záložného práva, bude vždy záležať od konkrétnych okolností a dohody strán - pôvodný úver môže byť uhradený z kúpnej ceny, môže dôjsť k zmene predmetu zálohu, alebo prefinancovaniu pôvodného úveru bankou kupujúceho. V každom prípade odporúčame postupovať tak, aby celá kúpna cena nebola vyplatená priamo predávajúcemu, ak nebude isté, že skutočne dôjde k výmazu záložného práva.
Medzi najbežnejšie ťarchy, ktoré na byte môžu viaznuť, patrí záložné právo.
Podobne ako pri záložnom práve je potrebné postupovať aj pri vecných bremenách, s tým rozdielom, že ak vecné bremeno nezanikne zo zákona alebo rozhodnutím príslušného orgánu, je potrebná písomná zmluva s osvedčenými podpismi osôb oprávnených z vecného bremena. Na jej základe sa následne vykoná výmaz vecného bremena z katastra nehnuteľností. Ak ide o vecné bremeno zriadené v prospech určitej osoby, zanikne najneskôr jej smrťou. Smrť oprávnenej osoby sa preukazuje úmrtným listom.
V časti „C“ výpisu z listu vlastníctva je nevyhnutné venovať pozornosť tzv. iným údajom a poznámkam. Práve tu bývajú zapísané údaje o prebiehajúcich súdnych sporoch alebo exekučných konaniach, ktoré môžu mať vplyv na vlastnícke právo a spôsobilosť predávajúceho disponovať s bytom.
Predaj a kúpa bytu sa nerealizuje na základe klasickej kúpnej zmluvy, ale tzv. zmluvy o prevode vlastníctva bytu. Táto skutočnosť vyplýva z ustanovení zákona č. 182/1993 Z.z. Názov zmluvy nie je podstatný, zmluva o prevode vlastníctva bytu je druhom kúpnej zmluvy, podstatné sú zákonom predpísané osobitné náležitosti.
Zmluva musí byť písomná a nad rámec obvyklých náležitostí musí obsahovať osobitné náležitosti uvedené v § 5 ods. 1 zákona č. 182/1993 Z.z. Medzi ne patrí najmä popis bytu alebo nebytového priestoru v dome a príslušenstva bytu, vymedzenie polohy bytu v dome označením čísla bytu, čísla vchodu a opisom nebytového priestoru, určenie rozsahu podlahovej plochy a vybavenia bytu a pod.
Osobitne je potrebné vymedziť veľkosti spoluvlastníckeho podielu vlastníka bytu na spoločných častiach domu, spoločných zariadeniach domu, na príslušenstve, na pozemku zastavanom domom a na priľahlom pozemku. Spoluvlastnícky podiel je predmetom prevodu spoločne s bytom. Všetky zákonom predpísané náležitosti je dôležité precízne dodržať. V praxi sa často vyskytuje problém s údajom o poschodí, resp. podlaží – tieto pojmy nemožno vzájomne zamieňať. Odporúčame pridržiavať sa skráteného zápisu, ako je uvedený na liste vlastníctva (napr. „7.p.“). Medzi ďalšie nedostatky patrí vynechanie údaju o rodných číslach účastníkov, formalistická alebo neúplná identifikácia spoločných častí a zariadení domu a príslušenstva alebo spoluvlastníckeho podielu k nim. Zákon pritom podrobne špecifikuje, ktoré veci, resp. časti domu či bytu, do týchto kategórií spadajú – napr. príslušenstvom bytu podľa § 121 ods. 2 Občianskeho zákonníka sú vedľajšie miestnosti a priestory určené na to, aby sa s bytom užívali. Pokiaľ v byte ostáva zariadenie alebo veci patriace predchádzajúcemu vlastníkovi (nábytok, elektrospotrebiče alebo iné zariadenie), je vhodné vysporiadať sa v zmluve aj s prevodom vlastníckeho práva k nim.
Súčasťou zmluvy musí byť vyhlásenie nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru v dome o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy. Povinnou prílohou zmluvy je vyhlásenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, že vlastník bytu nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv. Výnimku z pravidla podľa predchádzajúcej vety predstavuje prvý prevod bytu.
Odporúčania a rady uvedené v tomto článku reagujú len na vybrané úskalia spojené s kúpou bytu. Zmluva by určite mala obsahovať vhodne naformulované prehlásenia predávajúceho ohľadom stavu bytu, ustanovenia o možnosti odstúpiť od zmluvy a žiadať vrátenie kúpnej ceny, či úpravu práv a povinností v súvislosti s vyprataním bytu a jeho odovzdaním kupujúcemu. Ak sa budete riadiť radami poskytnutými v tomto článku a vyhnete sa používaniu formalisticky koncipovaných vzorov zmlúv dostupných na internete, riziko, že sa ocitnete v ťažkostiach a obavách o strechu nad hlavou, sa výrazne zníži.