Vlastníctvo bytov sa riadi špecifickým právnym režimom, ktorý je komplexne upravený v zákone č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (ďalej len „zákon“).
Vlastnícke právo k bytu sa najčastejšie nadobúda na základe písomnej zmluvy o prevode vlastníctva bytu. Neoddeliteľnou súčasťou tejto zmluvy je vyhlásenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov v dome, že vlastník bytu nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv (ďalej len „fond“).
Pri kúpe bytu nezabúdajte na skutočnosť, že je vždy zaťažený zákonným záložným právom zriadeným v prospech ostatných vlastníkov bytov v dome. Toto záložné právo vzniká priamo zo zákona a zabezpečujú sa ním pohľadávky vzniknuté z právnych úkonov týkajúcich sa domu, spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva a tiež z právnych úkonov týkajúcich sa bytu, ktoré ste urobili ako vlastníci bytu v dome. Zákonné záložné právo máte rovnako aj vy voči ostatným vlastníkom bytov v dome.
Vlastníci bytov v dome vykonávajú správu domu prostredníctvom zriadeného spoločenstva vlastníkov bytov alebo správcom domu (napr. bytovým družstvom), pokiaľ s ním uzatvorili zmluvu o výkone správy. Správca alebo predseda spoločenstva zabezpečuje pre vlastníkov bytov v dome, okrem iného, aj vymáhanie nedoplatkov vo fonde, ako aj iných nedoplatkov za plnenia spojené s užívaním bytu.
Vlastníci bytov v dome sú povinní poukazovať preddavky do fondu mesačne vopred, a to od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po vklade vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Výšku preddavku do fondu určia vlastníci bytov v dome spravidla vždy na jeden rok vopred tak, aby sa pokryli predpokladané náklady na prevádzku, údržbu a opravy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva, ako aj výdavky na obnovu, modernizáciu a rekonštrukciu domu.
Je potrebné si uvedomiť, že ak vám vzniknú nedoplatky pri tvorbe fondu, alebo iné nedoplatky za plnenia spojené s užívaním bytu, ostatní vlastníci bytov v dome sú oprávnení na účely uspokojenia svojej pohľadávky začať voči vám s výkonom zákonného záložného práva, a to formou dobrovoľnej dražby, alebo sa domáhať svojho práva na súde.
Vlastníctvo bytu zaniká na dražbe až príklepom dražobníka.
Ešte pred tým, ako by mohlo dôjsť k dražbe bytu, záložný veriteľ (ostatní vlastníci bytov v dome zastúpení správcom alebo predsedom spoločenstva) je v zmysle Občianskeho zákonníka povinný oznámiť vám svoj zámer vykonať zákonné záložné právo predajom bytu na dražbe, a to v lehote 30 dní pred začiatkom jeho výkonu. Táto lehota vám vytvára dostatočný priestor na to, aby ste dokázali zabezpečiť zaplatenie svojho dlhu záložnému veriteľovi.
Výkon zákonného záložného práva uskutočnený prostredníctvom dobrovoľnej dražby musí prebiehať v súlade s Občianskym zákonníkom a zákonom o dobrovoľných dražbách. Dražba začína na návrh správcu alebo predsedu spoločenstva, ktorý však musí byť vopred odsúhlasený nadpolovičnou väčšinou všetkých vlastníkov bytov v dome.
V zmysle zákona o dobrovoľných dražbách je dražobník povinný upustiť od dražby najneskôr do jej začatia, ak pred začiatkom dražby zaplatíte dražobníkovi alebo priamo záložnému veriteľovi sumu rovnajúcu sa pohľadávke s príslušenstvom vrátane nákladov dražby v rozsahu, v akom ste povinní ich znášať. Ide o poslednú možnosť, ako zabrániť konaniu dražby a strate vlastníctva k bytu. Uvedené tiež korešponduje so zásadou, že prioritou pre záložného veriteľa nemá byť zbavenie vlastníka vlastníctva k predmetu dražby, ale uspokojenie jeho pohľadávky.
Ak máte dôvod domnievať sa, že v priebehu dražby boli porušené ustanovenia zákona o dobrovoľných dražbách a tvrdíte, že ste tým boli dotknutí na svojich právach, môžete sa domáhať na súde určenia neplatnosti dražby, a to najneskôr do 3 mesiacov odo dňa príklepu.
Dražba bytu je veľmi citlivou záležitosťou, nakoľko v drvivej väčšine prípadov končí stratou vlastníctva k bytu. Odporúčame preto, aby ste platenie preddavkov do fondu prevádzky, údržby a opráv, ako aj úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu v žiadnom prípade nepodceňovali.