Garáže v domoch po novom

Nie je neobvyklé, že prax a realita predbehnú právnu úpravu. Donedávna to platilo aj v prípade spoločných garáží v bytových domoch. Právny poriadok síce poskytoval niekoľko riešení, ako spoločné užívanie garáže v bytovom dome riešiť, každá však prinášala svoje negatíva. Veci by sa mali zmeniť, pretože od 01.11.2018 vstupuje do účinnosti novela zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.

Novelizované znenie zákona definuje garáž v dome ako nebytový priestor, ktorý je podľa rozhodnutia stavebného úradu určený na odstavenie a parkovanie vozidiel. Okrem toho zákon po novom definuje tzv. garážové stojisko, a to ako plošne vymedzenú časť garáže v dome. Súčasne zákon uvádza, že garážové stojisko nie je samostatným nebytovým priestorom.

Doteraz problematické rozdelenie spoločnej garáže na jednotlivé parkovacie miesta zákon rieši tak, že podielovému spoluvlastníkovi garáže patrí tzv. právo výlučného užívania garážového stojiska. Toto právo je spojené so spoluvlastníckym podielom v garáži v dome. Zákon teda nevymedzil garážové stojisko ako samostatnú vec, resp. priestor, ale spojil so spoluvlastníckym podielom v garáži právo užívať konkrétne garážové stojisko (parkovacie miesto) ako plošne vymedzenú časť spoločnej garáže.

Právo výlučne užívať určité garážové stojisko prechádza spolu s prevodom alebo prechodom spoluvlastníckeho podielu na garáži v dome, s ktorým je spojené. Ak predáte svoj spoluvlastnícky podiel v garáži, nadobúdateľ sa stane osobou oprávnenou z práva výlučného užívania garážového stojiska. Zákon zakazuje, aby sa prevádzal spoluvlastnícky podiel na garáži bez prevodu práva výlučného užívania garážového stojiska. Vyplýva to zo spätosti práva so spoluvlastníckym podielom. Bolo by v rozpore s účelom zákona, ak by právo užívať garážové stojisko mohli samostatne nadobudnúť osoby, ktoré nie sú podielovými spoluvlastníkmi garáže.

Zákon reaguje aj na užívanie garážového stojiska tretími osobami. Typicky pôjde o nájomcov, prípadne návštevy a pod. Spoluvlastník garáže môže svoje právo užívať konkrétne garážové stojisko prenechať do užívania (nie previesť!) inej osobe aj bez súhlasu ostatných spoluvlastníkov garáže. Zákon nerozlišuje medzi odplatným či bezodplatným užívaním. Je len na spoluvlastníkovi, komu a za akých podmienok umožní užívanie garážového stojiska, ku ktorému má právo užívania.

Právo výlučne užívať určité garážové stojisko môže patriť viacerým spoluvlastníkom garáže v dome, teda niektoré z parkovacích miest môžu byť spoločné.

Problém doteraz predstavovali aj okolnosti súvisiace s prevodom bytu, resp. nebytového priestoru. Vlastník má logicky záujem predať s bytom aj svoj podiel v garáži, narážal však na predkupné právo ostatných podielových spoluvlastníkov. Tým musel svoj podiel najprv ponúknuť. V krajnom prípade sa mohlo stať, že si iný spoluvlastník predkupné právo špekulatívne uplatnil a niektorý z bytov tak o miesto v garáži prišiel.

Garážové stojisko nie je samostatný nebytový priestor.

Po novom zákon reaguje aj na túto otázku. Platí, že spoluvlastníci nemajú predkupné právo na prevádzaný spoluvlastnícky podiel v garáži, ak sa tento prevádza spolu s prevodom vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v tom istom dome, alebo v dome, ktorý je stavebnotechnicky prepojený s domom, v ktorom sa garáž nachádza alebo v dome, ktorý v rámci súboru stavieb inak vzájomne súvisí s domom, v ktorom sa garáž nachádza.

Predkupné právo sa taktiež neuplatní, ak sa spoluvlastnícky podiel v garáži prevádza na vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v tom istom dome, resp. v dome, ktorý je stavebnotechnicky prepojený s domom, v ktorom sa garáž nachádza alebo v dome, ktorý v rámci súboru stavieb inak vzájomne súvisí s domom, v ktorom sa garáž nachádza.

Zákon pri výnimkách správne reaguje na rozmanité architektonické riešenia, kedy garáž nemusí byť priamo v dome, v ktorom je byt alebo nebytový priestor.

Predkupné právo sa však naďalej uplatní v iných prípadoch, čím sa zákon snaží obmedziť obchodovanie s parkovacími miestami, ktoré by mohlo byť z pohľadu budúceho využitia domu a garáže na ujmu ostatným spoluvlastníkom.

Právo výlučného užívania garážového stojiska sa zapisuje do katastra nehnuteľností. Podľa prechodných ustanovení zákona, ak k 01.11.2018 nie je zapísané v katastri nehnuteľností garážové stojisko spolu so spoluvlastníctvom garáže v dome, zapíše sa do katastra právo spoluvlastníka garáže v dome na výlučné užívanie garážového stojiska na základe písomnej dohody všetkých spoluvlastníkov garáže v dome. Z uvedeného vyplýva, že ak garážové stojiská nie sú zapísané v katastri, spoluvlastníci by mali uzatvoriť dohodu a upraviť vzájomné práva v súlade s novelizovaným znením zákona.